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    摘要:2016年,“春阳里”被正式列为上海市风貌保护街坊。同年虹口区正式启动“春阳里”风貌保护街坊更新改造项目,既保护特色旧里风貌,又要做到居民户内厨卫独用。作为上海从“拆、改、留”变为“留、改、拆”的先期试点,春阳里成为全市第一个完成里弄房屋内部整体改造的项目。

    办理相关手续、交出房门钥匙、拿到房屋托管委托租赁合同,这一刻,春阳里居民朱耀琴的一桩心事终于落定。近日,春阳里风貌保护街坊二期改造项目全部交房,176户居民拿到“新房”钥匙。手中的钥匙尚未焐热,朱耀琴就带着早已备齐的房屋相关合法使用权书签约了“租房管家”,放心地当起了“房东”。



    2016年,“春阳里”被正式列为上海市风貌保护街坊。同年虹口区正式启动“春阳里”风貌保护街坊更新改造项目,既保护特色旧里风貌,又要做到居民户内厨卫独用。作为上海从“拆、改、留”变为“留、改、拆”的先期试点,春阳里成为全市第一个完成里弄房屋内部整体改造的项目。



    目前,不仅春阳里第一、二期222户全部完成改造,大多数居民已经回搬,而且正在实施的“租房管家”模式,让一些不需要自住的居民找到了安全的房屋代管方式。今后,随着周边白领的陆续入住,更意味着北外滩区域的产城融合雏形初现。



    “大家闺秀”得以“返老还童”



    清水红砖、木门窗,窄窄的弄堂里弥漫着72家房客的生活气息。



    建造于1921年—1936年的“春阳里”,北临周家嘴路、西为溧阳路、东为梧州路、南靠余杭路,是典型的上海老式石库门里弄建筑。原房屋由英商业广地产公司兴建,多为二层,部分带三层阁楼,建筑面积逾1.5万平方米。



    上世纪三四十年代,春阳里的居民以在上海谋生的外来人口为主。北外滩码头大量的就业机会,吸引着外来人口不断迁入春阳里。外来文化在不知不觉中渗入了上海的城市肌理,孕育了早期的海派文化雏形。



    八九十年过去了,春阳里地块形状、建筑格局基本维持原状,完整保留了上海城市化进程中土地开发利用形成的城市肌理。目前的春阳里共有23栋单体、270个单元,住有居民1181户。



    在文史专家葛建平看来,“城市是有肌理和肌肤的,城市肌理是城市里坊的建筑形制,肌肤是城市里坊的内容空间。肌肤是有体温的,不能偏重于肌理的保护而忘却肌肤的保护,两个保护合起来才是完整的保护”。



    多年来,由于硬件条件限制,春阳里的居民一直过着厨房合用、与手拎马桶相伴的生活,加上房屋老化带来结构不稳、消防隐患等诸多问题。一个更为现实的问题是,不少居民私搭的违建拆除后,房屋居住空间更小了。



    伴随着上海城市建设及更新思路的“升级”,虹口保护和传承海派文化的方式方法也不断演进。这位昔日风姿绰约的“大家闺秀”由此得到了“返老还童”的机会。



    从2017年5月开始,春阳里的改造正式启动,由政府聘请具有丰富历史建筑设计经验的章明建筑设计事务所设计改造房屋方案。建筑外部保留历史建筑风貌,内部解决房屋安全问题,并实现每户厨卫独用,由原先不成套房屋改造为成套房屋。在改造过程中,居民在外租房过渡,由政府承担租金,改造完成后居民再“回搬”。此外,由于春阳里属于直管公房,所有改造的费用由市区财政共同出资。



    汉阳居民区书记朱翠芳告诉记者:“在我们不断的宣讲沟通中,大部分居民还是支持理解的。但房屋户型千变万化,不可能像‘切豆腐’那样整齐划一。特别是一些有违法搭建的居民,可能会觉得‘吃亏’了。但我们提升的是居民整体居住条件,并保护绝大多数居民的正当利益。”



    毕竟,像春阳里这样的更新改造,在上海还是首次试点,居民的观念转变需要一个过程。 但通过非商业化的形式,留住里弄原住民的探索意义重大,更是城市更新和民生保障的有机结合。

     


    曾经奢望的阳光照射进来



    67岁的陈敏,住进自己的“新家”一年多了。说起感受,她忍不住用“换了天地”来形容。


    经过设计师的巧妙改造,不过50平方米的家变身三室一厅的空间,而且厨卫齐备。这样一来,陈敏夫妇、儿子、婆婆都有了自己独立的卧室。“尽管我们夫妻住的那间是阁楼,但我在阁楼里可以站直了。以前这里是储物间,只能猫着腰进进出出。”更让陈敏高兴的是:“终于有了自己的厨房和卫生间,再也不用过拎马桶的日子了!”



    为了让“新家”新得更彻底,陈敏特意把原先的家具全都处理掉,买了全新的现代家具。屋子里明亮通透、清爽整洁,曾经奢望的阳光也照射进来,蟑螂、老鼠乱窜的场景成了过去时。



    陈敏告诉记者,自己也曾羡慕那些动迁的居民,可回到这个“新家”一住,便不再羡慕。“虽然面积小点,可基本生活功能都满足。改造以后大家也非常珍惜,楼道不再乱堆物。关键这里地段好,我每天早上走个10分钟,去北外滩绿地晨练,然后在附近的菜场超市买菜回家。老人身体不好时,去第一人民医院不过5分钟的时间。”



    尤其让陈敏自豪的,是春阳里独特的历史风貌和韵味。“春阳里是有故事的房子,老邻居相处几十年了,像一家人一样。一开门就可以进来坐坐,下雨了也会帮忙收衣服。”

    陈敏等春阳里一期改造居民的良好感受,也让后几期改造的居民有了期盼。历经一年多等待,二期居民也陆续入住。



    “春阳里改造面临的首要困难,是取得风貌保护与民生实惠之间的平衡。”虹口区住房保障与房屋管理局负责人表示,“改造中充分考虑了老构件的保留复原和新材料的使用。比如,在施工中首先做好石库门门头的保护。所有可利用的石库门木门老门,修复后原地利用装回,所有外墙拆除后可利用的红砖保留,保留红砖原则上重新回用。在新材料的使用上,选用了节能型门窗等。”



    和第一期类似,二期改造实施的一年间,难度也不小。主要负责春阳里设计的建筑师邢朱华告诉记者,春阳里的房屋改造,注重里弄整体和建筑单体外立面的风貌留存,维持巷弄空间与现有建筑尺度。单体建筑“不长高、不长胖”,外轮廓线维持不变,拆除小区内违法搭建。由于房屋套型千差万别,居住空间从不足5平方米到40余平方米不等,改造方案必须量身定做,反复斟酌修改。



    目前,平均每户得益面积约为3.5平方米。在实现厨卫独用的基础上,对房屋结构加固,整修楼梯,并实现管线落地,消除了原先的安全隐患。由于二期房屋人口密度更高,在改造中也采取了一些升级措施:比如底层一些户型的南北通透更为彻底,楼梯空间更为宽敞,管线位置更合理等。


    探索原住民与白领的社区融合

     

    “新家”改造好了,却并非所有的居民都需要回搬。在春阳里,有些居民早已不在此居住,约六成房屋用于对外出租,随之而来的治安、卫生等问题不容忽视。


    今年2月初,北外滩街道将专门从事房屋租赁工作的社会第三方企业——上海春阳里实业发展有限公司引入春阳里,试点推行“租房管家”新模式。所谓“租房管家”,即居民以合同的形式将改造后的房屋全权委托给企业,然后由企业对房屋进行二次升级运维后对外租赁,并提供从装修到托管的一站式服务,不收取中介费、不设置空置期,租赁时限一般为8至10年,租金不低于市场价格。



    据介绍,室内设计师团队还会根据居民所委托的房屋大小、户型等对房间进行重新布局,打造成不同风格,租赁对象主要定位为25—40岁的白领。


    记者在一间装修好的样板房中看到,门口使用的是智能门锁,屋内装潢现代简约,大床、电视、沙发以及厨卫设施一应俱全,几个可爱的茶杯和玩偶为房间增添了几许灵动。窗外,虹口港的河水缓缓流过。



    打造长租公寓满足白领租房需求的同时,一站式的托管服务也让居民安心舒心。上海春阳里实业发展有限公司董事总经理杨军告诉记者,业主容易跟租客发生“摩擦”,大多是因为彼此之间信息不对称。但签约“租房管家”后,租客可第一时间享受到报事报修、水电煤缴费等24小时专属服务,遇到问题无需再找业主。就像朱耀琴所说:“以前为房屋出租的事操碎了心,有了‘租房管家’之后,只要安心在家,等着每季度租金到账就好,省时省力又省心。”



    在杨军看来,除了可拎包入住的私密生活空间,春阳里具有海派特点的居住文化,也是吸引周边白领的重要因素。白领入住以后,可以和原住民形成全新的社区共同体,为春阳里注入新的活力,还将重塑周边的商业结构。“现在周边早点都是卖大饼油条的,以后会不会出现更多的面包店?”



    刚刚拿到“新家”钥匙的居民洪国珍,准备再简单装修一下,就和老伴搬进来。说起未来可能遇见的白领邻居,她挺开心:“我喜欢热闹,如果年轻人哪天没准备晚饭,欢迎他们到我家来吃!”



    这也是北外滩街道党工委书记徐普宝想象中的未来场景。他说,随着北外滩区域航运、金融等产业的快速发展聚集,企业对人才公寓的需求越来越大、要求越来越高,相关矛盾日益显现。而春阳里,步行到北外滩各大商务楼不过5—25分钟,却面临着原住民人口结构老化、老城区利用效率偏低等问题。二者有没有可能找到结合点、发挥应有的效应?



    因此,北外滩街道将继续联合上海春阳里实业发展有限公司优化“租房管家”模式,吸引更多居民签约,扩大白领长租公寓的范围与数量。计划逐步引入社会物业,等春阳里全部改造完毕后,区域管理水平将得到很大提升。最终,在保留保护历史风貌保护区再升级的基础上,打造北外滩人才服务高地,形成产城融合的格局。



    在政府的设想中,未来的春阳里将成为“建筑可以阅读、街区适合漫步”的民居“新天地”。这里留存着历史的人文底蕴,续写着人的全新故事。

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